Mer marknadskrafter i bostadspolitiken

När Boverket släppte rapporten om vad de reglerade hyressystemen inneburit för hyresrätten, var det två myter som krackelerade.

För det första - Boverkets roll. Boverket har varit en del av den socialdemokratiska maktapparaten. Som så ofta är syftet gott - vi ska skapa de allra bästa bostäderna för alla. Men resultaten har inte alltid blivit de önskade. En fråga som måste ställas är hur Boverket påverkat bostadsbyggandet i sin helhet? Svenskarna lever i de största, och ofta dyraste, lägenheterna. Byggkostnaderna i Sverige är långt över snittet. Och segregationen ökar...

För det andra - Allmännyttans roll. Vilka konsekvenser har de allmännyttiga, kommunalägda bolagen haft för bostadsmarknaden de senaste årtiondena? Har de inneburit förnyelse, eller har de rent av konserverat och förstärkt bostadsbrist, segregation, utanförskap?

Svaret är inte helt givet. Men synen på allmännyttan måste modifieras. Och det gäller i allra högsta grad i Örebro.

ÖBO har en unik position på den svenska fastighetsmarknaden. Bolagets totala dominans i Sveriges 6;e största stad (i Sveriges 7;e största kommun) är nästan monopollik. Eftersom Örebro har en större andel hyresrätter än andra kommuner, blir bolagets roll än mer dominerande.

ÖBO har dessutom sedan länge varit en del av det socialdemokratiska partiet, med den lokala Hyresgästföreningen som lydigt redskap. Det socialdemokraternas arbetarkommun tyckt, har genomförts av ÖBO. Och ÖBOs generösa bidrag till Hyresgästföreningen har knutit dem samman i en ohelig allians. Ibland har det varit otydligt vem som ägt och styrt bolaget. Har det varit alla örebroare, genom fullmäktige? Eller har det varit Hyresgästföreningen, redskap till socialdemokraterna?

ÖBOs enorma maktbas, med den makt som socialdemokraterna utövat genom Hyresgästföreningen, har gjort ÖBO till den viktigaste delen för ett fortsatt socialdemokratiskt maktinnehav. Och inget parti har vågat röra ÖBO. Bilden av ÖBO som garanten för ett fint Örebro har målats under decennier. Men den bilden är falsk.

Örebro är den stad, utanför de tre stora, som har störst problem med utanförskap. Örebro har betydligt större problem med hemlöshet. Örebros arbetslöshet är högre än rikssnittet. Örebros välfärd är sämre än jämförbara städers. På område efter område är Örebro sämre än jämförbara städer. Men skatten är högre och ÖBO är en helig ko.

Nu måste denna falska helighet brytas. Och vi kan börja med att ta avstamp i Boverkets rapport. Om inte ÖBOs våta filt lagts över Örebro, hade det funnits minst 400 fler lägenheter i staden. Fler hade kunna flyttas hit. Fler hade fått bra bostäder. Fler hade fått billigare bostäder. Pengar hade kunnat gå från reavinster till bättre skola, tryggare äldreomsorg, lägre hyreshöjningar efter renoveringar.

Folkpartiet i Örebro vågar det inga andra vågar. Vi föreslår att ÖBO både ska köpa, bygga nytt, renovera och sälja fastigheter. Vi vill sälja försiktigt, bara fastigheter omfattande 2500 lägenheter de kommande åren. Och vi gör det för att Örebro ska bli en bättre stad för ännu fler.

I morgon kommer bostadsfrågan att diskuteras på Folkpartiets landsmöte. Då kommer jag att yrka på att hyresrätten ska bli friare, att bostadspolitiken ska bli liberalare. En del tror att det innebär en högervridning, att jag abdikerar från det sociala ansvaret. Jag menar att det är tvärs om. En god social bostadspolitik förutsätter liberalare regler, mer av marknadsekonomi och en medvetenhet om att gigantiska kommunala bolag sannolikt skapar fler problem än de löser.



- Posted using BlogPress from my iPad

Hyresregler - bra för vem?

ÖBO har diskuterat ett nytt system för att värdera sina lägenheter. Diskussionerna har delvis förts med privata fastighetsägare och andra intressenter. Men mest verkar det som om socialdemokraterna i ÖBO pratat med socialdemokraterna i Hyresgästföreningen. Och så har man kommit fram till ett resultat.

Tanken med ett nytt hyressystem är gott. Man ska värdera olika faktorer, läge, kvalitet, upprustningsnivå och så vidare och få ihop en värderingssumma för varje fastighet. Allt för att det ska vara lätt för både hyresvärd och hyresgäst att förstå varför just denna hyr är satt på denna lägenhet.

Men när de båda socialdemokratiska organisationerna satt sig ner och funderat har något gått snett, totalsnett.

Socialdemokraterna i partiet och HGF har ett par röda skynken framför sina ögon. Dels att ÖBO aldrig ska få sälja en enda lägenhet. Dels att marknadshyror är något som hin onde uppfunnit. Och det är dessa skynken som verkar ha fördunklat synen på partifunktionärerna i deras arbete.

Som vanligt har jobbet skett i det fördolda. Socialdemokraterna i Örebro verkar ha en inlärd reflex att alla viktiga samtal ska vara hemliga. (Visst låtsas de som om de vill ha dialog, men bara i oviktiga frågor och bara med dem som tycker "rätt" och bara om de ändå får bestämma som de själva vill i slutänden. Kolla gårdagens blogg som typexempel...) I detta fall har inte styrelsens övriga partier varit inblandade. Inte heller kommunen som ägare (fast hyressystemet påverkar betydligt mer än ÖBO) och absolut inte hyresgästerna eller örebroarna i allmänhet. Det har räckt med partikamraterna i HGF...

Och då går det fel.

För när sossarna suttit och bestämt hur olika faktorer ska samspela, har man tyckt att läget inte får spela så stor roll. Det kan ju uppfattas som ett steg mot marknadshyror. För alla vet ju att en central lägenhet kan hyras ut till betydligt högre hyror än en lägenhet i ett perifert läge i ett miljonprogramsområde. Så när man suttit där i hemlighet har man plockat bort nästan alla lägesfaktorer. Istället har man värderat upp sådant som när lägenheten senast renoverades, ytdetaljer och annat.

Vad får då det för konsekvenser?

För det första innebär det att i socialdemokraternas framtida Örebro så riskerar Vivallaborna att få betala högre hyror än de som bor centralt i stan. Varför? Helt enkelt för att just nu pågår omfattande renoveringar i Vivalla, och de kommer att slå igenom direkt på hyresnivåerna. Den som däremot har tur att bo i en sekelskifteslägenhet, med takhöjd, stuckaturer och fönstersmygar i centrala Örebro, kan räkna med små hyreshöjningar eller kanske till och med sänkningar. Så om några år, när renoveringarna i Vivalla är klara, får Vivallaborna betala mer i hyra än de som bor centralt eller på öster.

Rimligt? Knappast annat än i den värld som behärskas av sossar i och utanför parti och HGF och som är vettskrämda av marknadshyresordet.

För det andra riskerar det bostadsbyggandet i Örebro. De privata fastighetsägarna har skickat ett brev till alla styrelseledamöter med skarp kritik av förslaget. Enligt dem slår det undan fötterna på alla privata byggprojekt inom hyresrättsområdet. ÖBO riskerar än mer än idag att lägga en död hand över hyresmarknaden i Örebro. Bostadsbyggandet stoppar upp än mer och Örebros tillväxt hotas.

Men för sossarna i och utanför parti och HGF så är ju ÖBO världens centrum som alla andra får anpassa sig till. Så varför bekymra sig om de små privata? De har ju ändå bara en tredjedel av hyresrätterna. Och ÖBO ska ju bara bygga nytt, aldrig sälja...

Att detta slår mot de grupper som sossarna säger sig värna, verkar spela mindre roll. Nu kommer sanningens dag för alla de som trodde att en röst på sossarna var en röst för låga hyror i Vivalla och andra miljonprogramsområden. Som vanligt är löftena stora före valen, men lika snabbt som vallokalerna stänger, lika snabbt glöms sossarnas vallöften bort.

Jag är en förespråkare för en betydligt större grad av marknadsekonomiska styrmedel i bostadspolitiken. Jag är också en förespråkare för att såväl ÖBO som hyresgäster, hyresmarknad och tillväxt skulle må bra av ett mindre ÖBO där nybyggnation, renoveringar och försäljningar var en del av vardagen. Jag är det därför att jag tror att det gynnar alla örebroare, hela staden, alla hyresgäster och framförallt de hyresgäster med minst marginaler.

Kanske var det så att det sociala ansvarstagandet på 1950 och -60-talen handlade om allmännytta, hyresregleringar och hyresnormeringar. Men idag är det inte så. Idag handlar socialt ansvarstagande om att reglera marknaden så att det fungerar i dagens samhälle. Då gäller det att inte skåda bakåt för att finna lösningarna, utan framåt.

Marknadshyror?

I dagens DN kan vi läsa en intressant artikel från den tidigare chefen för Malmös kommunala allmännytta. Artikeln går i korthet ut på att Sverige borde införa marknadshyror. Att försöka rodda i det befintliga regleringssystemet skapar bara fler bekymmer. Ett i grunden misslyckat system blir inte bättre om man försöker bygga nytt ovanpå den misslyckade grunden.

Det är bara att instämma.

Men - säger då kritikerna - den svenska hyresregleringen med de stora allmännyttorna har gjort att Sverige inte har någon social misär. Så vi måste behålla båda.

Till viss del har de rätt.

Samtidigt kan vi se en hyresmarknad som inte fungerar på något håll. I storstäderna säljs hyreskontrakt på svarta marknaden och har så gjort länge. Ungdomar har svårt, för att inte säga omöjligt, att ta sig in på hyresmarknaden. Även andra grupper har klara problem. För få hyresrätter byggs och kostnaderna är hårt uppdrivna. Allt pekar på en marknad som är så reglerad att alla marknadsmekanismer satts ur spel. Det går inte att lappa och laga. Man måste helt enkelt skapa nytt.

Jag har länge varit förespråkare för marknadshyror. Ända sedan jag själv i början av 1980-talet var i den situation många ungdomar idag är i - hur får man tag i en lägenhet i Stockholm??? Och sedan jag blev politiskt aktiv i Örebro med ett ÖBO som mer är en socialdemokratisk maktstruktur än ett kommunalt bolag. Med en hyresgästförening som styrs av socialdemokrater, för socialdemokrater, med socialdemokratisk politik, (även fast de kallar sig Hyresgästfförening) ibland på tvärs emot hyresgästernas vilja. Ett bolag som varit på väg mot ett nästan-monopol inom hyresmarknaden. Ett bolag som inte klarat av att skapa en struktur där hyresintäkterna klarar av bolagets alla kostnader. Ett bolag som låter alla örebroare ta riskerna med bolaget, men som inte ger något tillbaka.

Och det i en stad där segregationen är bland de största i Sverige. En stad där utanförskapet växte snabbast under den senaste (sista?) socialdemokratiska regeringsperioden. En stad där de bostadslösa varit fler än i de flesta andra städer. En stad där hyrorna förvisso varit låga, men där bolaget nu tvingas till hyreshöjningar på tiotals procent när nödvändiga renoveringar sätts in.

Visst blir man färgad av den stad man bor i. En stad där allmännyttan alltid varit navet för den socialdemokratiska politiken. Där den tidigare stiftelsen (som sköttes så dåligt att den i princip gick i konkurs i början av 1970-talet och där skattebetalarna fick ta en smäll som de aldrig fått betalt för) fick förhandstjing på alla kommunala fastigheter, en politik som senare överfördes till ÖBO (men som nu bara finns kvar som rester). En stad där fastighetsbolaget, hyresgästföreningen och socialdemokraterna har en sån gemensam maktbas att man kan rodda valresultat genom gemensamma åtgärder.

Visst är det därför jag alltid varit tveksam till hyresregleringar och enorma allmännyttor. Helt enkelt för att de inte är bra och absolut inte allmännyttiga.

Hur ska man då göra? I Örebro är det rätt enkelt. Det måste skapas en långsiktig strategi för att minska ÖBOs monopolliknande ställning. ÖBO bör inte på sikt vara större än exempelvis det lika kommunala bostadsbolaget Mimer i Västerås. Det skulle frigöra kapital som gjorde att ÖBO klarade sina ombyggnationer, att hyresgästerna slapp enorma hyreshöjningar och att örebroarna fick del av den värdestegring som skett sedan de räddade stiftelsen i början av 1970-talet. Det skulle dessutom ge Örebro kapital till att utveckla de stora bostadsområdena, med näringsliv, kultur, idrott och social välfärd.

En minskning av ÖBOs enorma storlek skulle dessutom ge det lokala näringslivet större möjligheter att utvecklas. ÖBO agerar idag på en marknad där bara de nationella och internationella jättarna har möjligheter att vara med. Vivallas 600 miljonersombyggnad är ett typexempel. ÖBO kan genom sin storlek och sin oligopolliknande ställning dessutom diktera villkoren, utan att de lokala företagen kan sätta sig upp mot dem.

Ett mindre ÖBO skulle skapa en stad med större mångfald, med fler lokala bostadsbolag, med fler aktörer som kan nischa sig för att lösa just de problem de är bäst på. Och fler bolag innebär sannolikt bättre tillväxt och fler jobb.

Men hur gör man då med den sociala tryggheten? Svaret på den frågan är inte enkel. Jag tror inte på en hyresmarknad som är helt fri. Jag tror inte på den variant av socialt boende som brukar kallas "social housing" eftersom den skapar än fler problem än vår hyresreglering. Jag tror man måste våga tänka helt nytt.

Vad är det som orsakar segregationen? Inkomster, naturligtvis. Etnisk härkomst, självklart. Sociala problem, absolut. Ålder, javisst. Men är det sannolikt att man löser alla dessa olika utmaningar med ett enda generellt system? Jag tror inte det. Här har regering och riksdag en riktig utmaning.

Segregationen är en av framtidens stora utmaningar. Vi måste hitta bättre sätt att hantera den än generella regleringar som skapar lika stora problem som den eventuellt löser. Vi måste våga använda marknadskrafterna samtidigt som vi tar det sociala ansvaret för dem som verkligen behöver det. Bostaden för inte bli en handelsvara, utan utrymme för egenmakt, utan måste ha stora inslag av trygghetsramar.

Men för att hitta dessa system, som ska passa i en värld där allt fler flyttar allt oftare, där världen förändras lokalt, nationellt och internationellt, där arbete, miljö och sociala faktorer förändras måste vi våga vända på alla stenar. Därför är denna debattartikel i DN ett välkommet inslag i den diskussion som måste föras.

Media: DN